No arrendamento urbano, uma das situações que mais gera erro prático é esta: o senhorio envia carta de oposição à renovação, o arrendatário não a levanta, e tira-se logo uma conclusão automática. Uns dizem que o contrato termina sempre. Outros dizem que, se a carta não foi levantada, a oposição falha automaticamente.
Nenhuma destas respostas é segura.A verdade é mais exigente.
O tema depende do regime especial dos artigos 9.º e 10.º do NRAU, da articulação com o artigo 1097.º do Código Civil, da redação legal aplicável ao caso concreto e da forma como a questão venha a ser apreciada em tribunal.
A regra de partida é simples.
A oposição à renovação pelo senhorio tem de ser comunicada ao arrendatário com a antecedência mínima prevista na lei. Esse prazo varia em função do prazo inicial do contrato ou do prazo da renovação em curso.
Não basta, por isso, dizer que “foi enviada uma carta”. É preciso perceber quando foi enviada, em que termos foi remetida e se a comunicação se tornou juridicamente eficaz.
A forma da comunicação também não é livre.
Em regra, a oposição à renovação deve ser feita por escrito, assinada e remetida por carta registada com aviso de receção. Se a primeira carta for devolvida por não ter sido levantada, entra em jogo o regime das vicissitudes da comunicação.
E é aqui que muitos casos se complicam.
Quando a carta é devolvida por não levantamento, a primeira comunicação pode não bastar, por si só, para produzir todos os efeitos pretendidos.
A lei prevê, em certas situações, o envio de nova carta registada com aviso de receção. Isso significa que o procedimento de comunicação deixa de ser um ato simples e passa a exigir maior atenção ao formalismo legal.
Mas há um ponto essencial que convém separar bem:
Uma coisa é o prazo legal de antecedência da oposição à renovação; outra, diferente, é a eficácia da comunicação. Estas duas questões não são a mesma coisa.
Pode haver carta enviada dentro do prazo, mas problema na forma como a comunicação se tornou eficaz. E pode haver discussão sobre se o formalismo legal foi ou não corretamente cumprido.
É por isso que esta matéria não se resolve com frases rápidas como “não levantou a carta, por isso ganhou” ou “o senhorio enviou a carta, por isso o contrato termina”.
Nenhuma dessas respostas é tecnicamente segura sem análise do caso concreto.
Outro aspeto importante é este:
Falar com o senhorio sobre a eventual compra do imóvel, pedir preço ou manifestar interesse na aquisição não substitui, em regra, a comunicação formal de oposição à renovação. Uma conversa negocial sobre eventual venda e uma comunicação jurídica de cessação do contrato são planos diferentes.
No entanto, essas conversas também não devem ser tratadas como irrelevantes.
Em certos casos, podem vir a ser usadas como elemento probatório para sustentar que o arrendatário tinha conhecimento da intenção do senhorio. Não substituem a forma legal, mas podem complicar a discussão, sobretudo se houver mensagens mal escritas ou frases que pareçam admitir o fim do contrato.
Em termos práticos, o que interessa reter é isto: se existe dúvida sobre a validade da oposição à renovação, não se deve assumir, sem mais, nem que o contrato terminou, nem que o contrato se renovou. É preciso verificar as datas, a forma da comunicação, o conteúdo das cartas, a eventual existência de domicílio convencionado e o comportamento posterior das partes.
No arrendamento, os detalhes contam muito.
Um erro no prazo, uma falha no formalismo ou uma mensagem infeliz podem alterar por completo a posição jurídica de senhorio ou arrendatário.
A resposta séria à pergunta “o contrato termina ou renova?” é quase sempre a mesma, depende.
Depende da lei aplicável, depende da forma como a comunicação foi feita e depende da prova que existir.
Quem trate este tema como automático está, muito provavelmente, a simplificar em excesso.