A escolha entre BAS e ação judicial depende, antes de mais, de saber se a cessação do arrendamento está juridicamente consolidada ou se ainda é objeto de controvérsia
O que é o procedimento especial de despejo (BAS)
Quando o arrendatário não entrega o imóvel, coloca-se frequentemente a questão de saber qual o meio processual adequado: procedimento especial de despejo (BAS) ou ação judicial.
O procedimento especial de despejo destina-se a efetivar a cessação do arrendamento quando o locado não é desocupado na data legal ou contratualmente prevista. Trata-se de um mecanismo que depende de fundamentos e documentos tipificados na lei.
Na prática, o BAS tende a revelar-se adequado quando a cessação do contrato já ocorreu de forma juridicamente válida e se encontra devidamente documentada, sendo a falta de entrega do imóvel o único obstáculo.
Nestes casos, o arrendatário é notificado para, no prazo de 15 dias, desocupar ou deduzir oposição. Na ausência de oposição, ou quando esta se considere não deduzida, pode ser emitido título para desocupação do locado, permitindo a execução para entrega do imóvel.
Quando o BAS pode ser utilizado
Contudo, o BAS não resolve situações em que exista litígio relevante. Havendo oposição, o processo é remetido para tribunal, podendo seguir os termos de uma ação declarativa, com produção de prova e audiência.
Assim, quando estejam em causa questões como a validade da cessação, irregularidades na comunicação ou insuficiência de prova documental, a via judicial pode revelar-se necessária desde o início.
Riscos de escolher a via errada
Importa ainda ter presente que o uso indevido do procedimento especial de despejo pode dar origem a responsabilidade por danos e aplicação de multa.
Em síntese, a adequação do meio processual depende das circunstâncias concretas do caso, designadamente da existência ou não de litígio efetivo quanto à cessação do arrendamento.