O Arrendatário morreu..
A partir desse momento surgem, normalmente, várias perguntas:
O contrato terminou?
A família tem de entregar imediatamente o imóvel?
Existe algum prazo para a entrega?
Ou pode outra pessoa continuar no contrato de arrendamento?
A resposta não é automática.
O arrendatário morreu: o contrato termina?
O Código Civil prevê a morte do locatário como uma das causas de caducidade do contrato de locação.
Mas isso não significa que, sempre que o arrendatário morre, o contrato termine necessariamente e o imóvel tenha de ser imediatamente entregue.
No arrendamento habitacional existem situações em que a lei admite a transmissão da posição de arrendatário.
Por isso, perante um falecimento, há uma questão que deve ser resolvida primeiro:
o contrato caducou ou existe alguém com direito à sua transmissão?
O arrendamento não se transmite simplesmente por alguém ser herdeiro
Este é um dos pontos que mais confusão pode gerar.
A transmissão do arrendamento por morte não corresponde simplesmente à sucessão hereditária dos restantes bens do falecido.
Ser filho, familiar ou herdeiro do arrendatário não permite, por si só, concluir que essa pessoa passou a ocupar a posição de arrendatário.
A lei estabelece pressupostos próprios para a transmissão do contrato.
Podem assumir relevância, entre outros elementos, a relação existente com o arrendatário, a situação de residência e convivência, a existência de outra habitação e, sobretudo nos contratos mais antigos, a própria data em que o arrendamento foi celebrado.
E se existir alguém com direito à transmissão?
Quando estejam preenchidos os requisitos legais, o contrato pode não caducar com a morte.
Nesse caso, não estamos perante a celebração de um contrato novo.
Pode ocorrer uma transmissão da posição do arrendatário prevista diretamente pela lei.
Existe igualmente um dever de comunicação ao senhorio, acompanhado dos respetivos elementos comprovativos, estando legalmente previsto um prazo de três meses para essa comunicação.
Mas saber se determinada pessoa tem efetivamente direito à transmissão exige analisar o contrato e a situação existente à data do falecimento.
E se não existir transmissão?
Se não estiver preenchida qualquer hipótese legal de transmissão e se verificar a caducidade do contrato, surge uma segunda questão:
quando pode ser exigida a entrega do imóvel?
A caducidade e a entrega do imóvel não têm necessariamente de ocorrer no mesmo momento.
O artigo 1053.º do Código Civil estabelece que, nos casos abrangidos pela norma, a restituição do prédio arrendado apenas pode ser exigida depois de decorridos seis meses sobre o facto que determinou a caducidade.
No caso de morte do arrendatário, o momento relevante será, em princípio, o falecimento.
Isto também não significa simplesmente que “os herdeiros têm seis meses para ficar na casa”.
O enquadramento é diferente: trata-se do momento a partir do qual a restituição decorrente da caducidade pode ser exigida.
E nos contratos de renda antiga?
Aqui a análise pode tornar-se ainda mais relevante.
A data do contrato pode determinar a aplicação de regimes transitórios do Novo Regime do Arrendamento Urbano.
Nesses contratos, as condições de transmissão por morte podem não coincidir integralmente com as aplicáveis a contratos mais recentes.
É, por isso, arriscado analisar um arrendamento apenas a partir da situação atual das pessoas que permanecem no imóvel.
Um contrato celebrado há várias décadas pode exigir uma análise jurídica diferente de um contrato celebrado recentemente.
Depois da morte do arrendatário, há várias questões que devem ser separadas
Não basta saber que ocorreu um falecimento.
É necessário determinar:
- qual é a data e o regime jurídico do contrato;
- se existe alguma pessoa que invoque a transmissão do arrendamento;
- se estão preenchidos os respetivos pressupostos legais;
- se foi efetuada alguma comunicação ao senhorio;
- e, não havendo transmissão, quando se torna exigível a restituição do imóvel.
A morte do arrendatário pode significar o fim do contrato.
Mas pode também existir transmissão.
E mesmo quando exista caducidade, isso não significa necessariamente uma obrigação de entrega imediata do imóvel.
Por isso, antes de reconhecer alguém como novo arrendatário, exigir a entrega das chaves ou assumir que a família pode permanecer no imóvel, importa determinar qual o regime jurídico concretamente aplicável.