Fiador num contrato de arrendamento: quando surge o incumprimento

A prestação de uma fiança é frequente nos contratos de arrendamento.

Na prática, muitas pessoas aceitam ser fiadoras de um familiar, amigo, sócio ou empresa sem atribuírem particular importância ao conteúdo das cláusulas que assinam.

O problema surge normalmente mais tarde, quando o devedor deixa de cumprir.

Nessa altura, o fiador pode confrontar-se com valores acumulados durante vários meses, comunicações que não acompanhou, alterações contratuais que desconhecia ou até com uma ação judicial.

Ser fiador não é uma mera formalidade

A fiança é uma garantia pessoal.

Através dela, uma pessoa assume perante o credor a responsabilidade pelo cumprimento de uma obrigação de terceiro.

Dependendo do conteúdo do contrato, essa responsabilidade pode abranger não apenas as rendas e demais obrigações garantidas, mas também determinadas consequências do incumprimento.

É igualmente frequente encontrar cláusulas através das quais o fiador renuncia ao benefício da excussão prévia.

Por isso, antes de prestar uma fiança, importa perceber exatamente qual é a obrigação garantida e quais são os limites da responsabilidade assumida.

O incumprimento pode prolongar-se durante vários meses

Um dos principais problemas surge quando a dívida se acumula.

O devedor pode deixar de pagar uma renda e continuar em incumprimento nos meses seguintes.

Quando o fiador toma conhecimento da situação, podem estar já em discussão vários períodos, pagamentos parciais, juros, indemnizações ou outras quantias.

A determinação da responsabilidade do fiador não deve, por isso, partir apenas do valor global que lhe é apresentado.

É necessário reconstruir cronologicamente a relação contratual.

As comunicações têm relevância

Num conflito desta natureza, as comunicações trocadas entre as partes podem tornar-se particularmente importantes.

É necessário saber, entre outros aspetos:

• que comunicações foram efetuadas;
• quando foram efetuadas;
• para que morada foram enviadas;
• qual era o respetivo conteúdo;
• quais os valores então indicados;
• e o que estabelecia o contrato relativamente às comunicações entre as partes.

Uma carta enviada, uma carta devolvida ou uma comunicação recebida não devem ser analisadas isoladamente.

O respetivo significado jurídico depende do contrato e do regime legal aplicável.

Os pagamentos têm de ser reconstruídos

Outro problema frequente é a existência de pagamentos parciais.

Quando existem vários meses de incumprimento e diversas transferências bancárias, pode tornar-se necessário determinar a que renda ou obrigação deve ser imputado cada pagamento.

A simples comparação entre o valor inicialmente contratado e o montante reclamado pode não ser suficiente.

Extratos bancários, comprovativos de transferência, recibos e comunicações entre as partes podem tornar-se essenciais para compreender a composição efetiva da dívida.

E se o contrato tiver sido alterado?

Os contratos nem sempre permanecem inalterados.

Durante a sua execução podem existir aditamentos, alterações da renda, prorrogações, reduções temporárias ou outras condições acordadas entre as partes principais.

Quando existe um fiador, essas alterações levantam uma questão adicional: determinar em que medida a garantia inicialmente prestada acompanha a evolução posterior da relação contratual.

A resposta depende do conteúdo do contrato inicial, da alteração realizada e da posição assumida pelo próprio fiador.

A questão também surge em estabelecimentos comerciais

As fianças não existem apenas nos contratos destinados à habitação.

São frequentes em relações contratuais respeitantes a lojas, restaurantes, cafés e outros estabelecimentos comerciais.

Nestes casos, a relação jurídica pode envolver não apenas a utilização de um imóvel, mas também equipamentos, mobiliário, a exploração de um estabelecimento e outras obrigações associadas.

A qualificação do próprio contrato pode, por isso, assumir importância na determinação do regime jurídico aplicável.

Quando existe um processo judicial, as datas tornam-se fundamentais

Se o litígio chegar a tribunal, a análise passa necessariamente pelos documentos.

Entre os elementos que normalmente têm de ser reconstruidos encontram-se:

• o contrato original;
• os eventuais aditamentos;
• as datas de vencimento das rendas;
• as comunicações efetuadas;
• os respetivos comprovativos de envio e receção;
• os pagamentos realizados;
• a data de eventual cessação do contrato;
• e os valores efetivamente peticionados.

Em matéria de fiança, uma diferença aparentemente pequena entre datas, documentos ou pagamentos pode ter consequências jurídicas relevantes.

Conclusão

A existência de uma assinatura como fiador é apenas o início da análise.

Perante um incumprimento, é necessário determinar o conteúdo da garantia prestada, reconstruir a dívida, verificar as alterações contratuais ocorridas e analisar as comunicações efetuadas entre as partes.

Por isso, duas fianças inseridas em contratos aparentemente semelhantes podem produzir consequências jurídicas diferentes.